マンションに快適に居住し続けるためには、適切な修繕や改修を実施し、建物を可能な限り長持ちさせることが大切です。
鉄筋コンクリートの建物の寿命は法廷耐用年数で48年とされていますが、当社では適切な修繕を行い70年以上使い続けることに取り組んでいます。
しかし、相当の年数が経過すると、たとえ適正な修繕・改修を行っていても、構造安全性や防犯、省エネなど住環境の要求性能への対応が十分とはいえない状況になり資産価値もさがります。
このような場合には建替えを検討することになりますが、気運が高まったときに建替えることができなかった場合、建替え意欲の高かった居住者は、よりよい居住環境を求めてマンションを出ていくことも考えられます。居住者が減ると建替えはますます困難になり、最終的にマンションがスラム化することも懸念されます。
修繕で維持していくことも建替えを決断することも管理組合にとっては大きな問題です。どのように住み続けていくか長期的なビジョンと計画をたて、対応時期を明確にしながら検討していくことで居住者の安心につながるでしょう。

現在マンションストック総数は約５６０～５８０万戸となり、首都圏では築５０年を迎えたマンションが集中しています。これらの老朽化したマンションの建替えを円滑に進めるためのマニュアルやガイドブックを作成しています。

• 「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」
• パンフレット
• 「建物の区分所有等に関する法律」
• 「マンション建替え・改修について」
• 「合意形成の進め方に関するマニュアル」
• 「建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」
• 「マンション建替え実務マニュアル」
• 「分譲マンション建て替えガイド」

• 優良建築物等整備事業(マンション建替タイプ) [国土交通省]
• 都市再生住宅制度(従前居住者用住宅に対する補助制度) [国土交通省]
• まちづくり融資　[(独)住宅金融支援機構]
• マンション建替えに係る債務保証制度　[全国市街地再開発協会]
• マンション建替事業に係る税制の特例措置

• 建て替えのすすめ方にはどのようなものがあるか
  • 法律的：組合員の合意を得るための準備をどのように進めていくか
  • 事業手法：自主再建・代行・土地建物譲渡・借地マンション方式など適した方法はどれか
• 建てられる建物の大きさはどの程度か
  • 建築基準法などの法的規制・容積率の緩和が受けられるかなどについて確認し、建てることのできる規模(延べ床面積)を把握する。
• 建て替えに必要な費用はどのくらいか
  • 現マンションの解体費、新マンションの建設費、工事中の仮住居費、引越し費、専門家への調査依頼費、設計委託費、建替え不参加住戸の買取り費用、賃借人への補償費などを試算する。
• 建替え費用を少なくする方法があるか
  • 余剰の住戸を増やす、第三者に分譲する、余剰敷地の売却、補助金の導入、などの資金計画を検討する。
• 改善効果と費用を比較して、「修繕・改修」or「建て替え」を総合判断する
  • 建て替えによる構造安全性の確保や機能向上、居住性能改善の費用対改善効果を検討する。